FFO(Funds From Operation)란? - [리츠(REITs) 투자하기!]
리츠(REITs)는 부동산 투자신탁회사를 말합니다.
부동산 임대료로 수익을 올리기 때문에
일반 기업들과 다른 점이 많습니다.
그 중 가장 큰 차이는 이것입니다.
FFO = Funds From Operation
영업현금흐름이라고 합니다.
1. 왜 굳이 사용하는가? (Why?)
보통 기업의 실적보고서에는 수익이 중요합니다.
어닝 서프라이즈, 쇼크가 자주 쓰입니다.
주식가치 평가시 PER(Price Earning Ratio)을 사용합니다.
같은 지표를 리츠투자에 적용하면 곤란합니다.
당기순이익은 자산의 감가상각비를 차감했기 때문입니다.
모든 자산은 감가상각비용을 회계처리합니다.
* 감가상각비 : 시간에 따라 감소하는 자산가치
그러나 부동산의 자산가치는 시간에 따라 하락하지 않습니다.
오히려 가치가 증가하기도 합니다.
그래서 감가상각비를 차감하면 실적이 부정확해집니다.
보통 기업의 경우 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 크지 않습니다.
따라서 비용에서 감가상각비가 차지하는 비중도 크지 않습니다.
하지만 리츠주식의 자산은 대부분 부동산입니다.
정확한 실적분석을 위해서는
당기순이익에 감가상각비를 고려하면 안됩니다.
FFO가 존재하는 이유입니다.
2. FFO란?
FFO는 Funds From Operation의 약자입니다.
FFO는 당기순이익에 감가상각비와 자산매각차익을 빼줍니다.
식으로 표현하면 아래와 같습니다.
FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각차익
* 당기순이익에서 차감된 감가상각비를 다시 더해줌
기업의 실적을 더 정확히 알 수 있습니다.
나아가 AFFO라는 용어를 사용하기도 합니다.
AFFO(Adjusted FFO)
AFFO = FFO + 임대료 - 자본적지출 - 유지보수비
일반 기업이 PER을 이용해서 가치를 평가한다면
리츠 기업은 P/FFO로 가격을 평가합니다.
리츠 기업의 실적보고서를 분석할때는
이 수치들에 주목해야 합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
성공에 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다.
