리츠 주식에 투자하다가 이상한 용어를 만났습니다.
헬스케어(병원) 리츠주식인 MPW의 1분기 실적보고서입니다.
노란형광펜 부분 Real estate impairment charge가 있습니다.
$89M나 비용으로 처리된 이것이 궁금해서
알아보았습니다.
1. Impairment charge란?
이 용어는 손상비용으로 번역됩니다.
우선 Impairment에 대해서 알아야 합니다.
자산의 가치가 하락하는 것을 의미합니다.
단순한 하락이 아닌,
시장에서 거래되는 자산가격(Market Value)이
대차대조표상 자산가격(Book Value)보다 작아지는 경우입니다.
- Market Value < Book Value
손상된(하락한) 자산가치는 비용으로 처리합니다.
이때, Impairment Charge가 등장합니다.
Impairment Charge는 주로 영업권(goodwill)에 대해서 사용합니다.
2. Real Estate Impairment Charge
부동산 자산에 대해서도 Impairment Charge를 처리합니다.
두가지 상황으로 이해할 수 있습니다.
2-1. 매각예정(Held For Sale)
자산을 팔려고 하는데 막상 장부가격보다 낮은 경우가 있습니다.
예를들어, 아파트를 팔려고 할때
내 장부가격보다 실제 판매가격이 낮은 경우가 있습니다.
이렇게 시장가치(판매비용차감)가 장부가격보다 쌀때
해당 금액을 손상비용으로 처리합니다.
이 경우 단순하게 비용을 계산할 수 있습니다.
장부가격 - 순공정가치 = 손상비용
2-2. 보유하고 사용중(Held and used)
이 경우는 매각자산에 비하여 복잡합니다.
우선 자산손상이 발생했다는 것을 인식해야 합니다.
여러 지표들을 통해 자산손상을 알 수 있습니다.
가. 시장가치의 큰 감소(낮은 입주율, 임대료 할인압박, 임차인의 재정악화)
나. 재산상태 불리한 변화
다. 이전 예상을 초과하는 부동산취득 및 건설 누적비용
라. 영업손실 등
이 경우 손상비용은 자산의 공정가치와 장부가치의 차이입니다.
* 공정가치 : 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나, 부채를 이전할때 지급하게 될 가격(K-IFRS)
하지만 자산을 매각하지 않기 때문에 시장가치를 이용합니다.
시장가치는 공정가치를 가장 잘 반영하기 때문입니다.
손상비용 = 장부가치 - 시장가치
하지만 신뢰할 수 있는 시장가치가격이 없을경우,
현금흐름 할인모델을 활용해서 손상비용을 결정합니다.
손상비용을 실제로 계산하는 건 매우 복잡한 것 같습니다.
하지만 손상의 개념을 이해하는 것만으로도
기업분석에 도움이 될 것이라 믿습니다.
좋은 일만 가득하시길 바랍니다! 감사합니다!
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